La vivienda como inversión

    Ayer un post en la red social 𝕏 del economista catalán, Gonzalo Bernardos, me llamó mucho la atención. Despreciaba una rentabilidad neta del 2,5%, como renta del alquiler de la vivienda, en respuesta a otro post. ¡Venga hombre! concluía. En otros foros avisa de la inminente subida de la vivienda con la llegada de los inmigrantes y la bajada de los tipos de interés. Al mismo tiempo que es optimista con los salarios que ganan poder adquisitivo.

    El gráfico siguiente expone la evolución de los salarios y del IPC desde 2008, juzguen ustedes. Solo el SMI ha superado notablemente al IPC, ya que partía de unos datos paupérrimos.

Gráfico 1

    En fin…hoy tenemos el Euribor a un año con un tipo medio de 3,166% (ago-2024) a la baja y la inflación en el 2,3% interanual. Difícil sacar una rentabilidad neta del 2,5% anual en los depósitos a plazo de la banca española o en deuda del Estado, las inversiones más seguras.

    Sí, hay otras formas de mejorar (o no) la rentabilidad como puede ser la inversión directa en Bolsa, ETF´s, Fondos monetarios, etc. Pero el riesgo aumenta y no olvidemos que en un depósito el nominal no crece, se cobra el interés y habría que reinvertirlo para que transcurrido el tiempo el nominal se haya actualizado. Con lo cual no son comparables ambos tipos de inversión. En la vivienda se cobra una renta y la inversión inicial se revaloriza también paralelamente.

    Si suponemos una inversión de 200.000 € en la compra de una casa para alquilar, con una renta mensual de 800 € (0,4% de su valor de compra) obtendríamos una rentabilidad neta del 2,88% anual, suponiendo unos gastos del 40% sobre la renta bruta obtenida (Comunidad, IBI, Seguro, Conservación, etc.). Sin tener en cuenta ventajas fiscales que otro tipo de inversión de los citados no tiene. En el cuadro adjunto (nº 1) se ha tenido en cuenta un IPC del 2% anual tanto para la revalorización del bien inmueble como de la renta bruta obtenida. Aunque históricamente la revalorización de la vivienda ha superado al IPC, al menos desde los años 80 del siglo pasado.

Cuadro 1

    Según el portal Idealista, el precio medio del m2 en España en agosto 2024 es 2.176 €/m2, según Fotocasa, 2.327 €. Quiere decir que, una casa de 90 m2 costaría de media unos doscientos mil euros. Y el alquiler medio unos 15 €/m2, lo que supondrían 1.340 €/mes. En resumen, el precio medio del alquiler mensual supone un 0,67% de su valor de compra. Actualizamos el cuadro y obtenemos estos resultados:

Cuadro 2

    Lo que nos lleva a obtener una renta neta del 4,82% anual y una amortización del bien revalorizado a los 26 años. Esto es lo que parece le gusta al profesor de economía, Gonzalo Bernardos. Aunque no me respondió.   

    En el gráfico abajo (nº 2) podemos ver la evolución de las dos variables hasta agosto-24: IPC e Índice General de la Vivienda con base 100 en 2015. Algo me dice entonces que la inversión en vivienda es uno de los mejores métodos para rentabilizar el capital, incluso con tasas netas del 2,5% anual, que al ínclito profesor no le gusta.

Gráfico 2

    También es interesante ver la evolución del tipo de interés anual (Euribor) y del IPC desde los años 90 (Gráfico 2) y el profundo recorte que han dado estas variables macroeconómicas, al tiempo que se formaba la burbuja financiera e inmobiliaria.

Gráfico 3

    El parque de viviendas en España es de unos 26,9 millones (2023), según datos estimados del Mº de Transportes, de los cuales están en el mercado de alquiler algo más de dos millones, que al parecer alojan a un 21% de la población.

    Como es difícil, muy difícil y complejo, en una economía de mercado libre tratar de regular o intervenir precios y el efecto puede ser contrario al deseado, lo más sensato y práctico que pueden hacer las autoridades es construir un parque amplio de viviendas (600 u 800 miles) con un precio de venta no mayor de 1.500 €/m2 (muy factible) y ponerlas en venta o alquiler. La utilización de deuda para este menester sería fácilmente amortizable e influiría notablemente en los precios de venta y alquiler. Equilibrando un mercado a todas luces especulativo. Entonces igual sería más qué aceptable una rentabilidad del 2,5%. Además se potenciaría el mercado de la construcción cuyo peso en el PIB actual está a menos de la mitad de lo que representaba en 2006 (10,8%), en plena burbuja finaciera e inmobiliaria, con su positiva repercusión en el empleo.

    Por último, otra alternativa que se ha utilizado con éxito en el mercado automovilístico es el "renting" o alquiler con opción de compra, donde alquiladores y empresas suponen el 55,80% del mercado de matriculaciones en España (Datos: Anfac 2023). Y por lo que sea no ha tenido éxito en el mercado inmobiliario.