miércoles, 18 de abril de 2012

La solución a la crisis

Sin perjuicio de corregir otras cuestiones muy necesarias también, como son:
·        Mejorar y mucho, la estructura de las AA.PP, su gestión, su dimensionamiento, sus funciones y competencias, sin solapamientos ni intromisiones.
·        Incrementar la inversión en I+D+I, que permita en un horizonte no muy lejano, cambiar nuestra estructura económica, hoy de servicios, en una con más peso de la industria, la agricultura y la ganadería, con visión de futuro, que nos permita exportar más y mejorar la balanza comercial.
·        Adaptar la formación, universitaria o no, a la verdadera demanda laboral.
·        Perseguir contundente y eficazmente el fraude y la corrupción.
·        Establecer unas relaciones laborales basadas en el compromiso, el esfuerzo y la eficacia de ambas partes.

Y con independencia de ello, una de las medidas que podrían dar un vuelco de 180º a nuestra actual situación de forma casi inmediata, sería el establecer un sistema de “renting” inmobiliario (sin nada que ver con el actual de opción de compra, sin sentido ni base que lo sustente) similar al que existe con otros bienes duraderos.

España, a diferencia de Alemania, Francia y otros países de nuestro entorno, ha promovido la tenencia en propiedad de la vivienda frente al alquiler. Así la vivienda se ha constituido en la inversión más importante que hace un español/a en su vida. Esto ha sido así, porque bien mirado con los precios de alquiler que se manejan prácticamente se paga la cuota de un préstamo hipotecario.

La burbuja inmobiliaria, ha sido todo un hito de despropósitos que nos ha llevado a un empobrecimiento general. Los ajustes actuales, nos llevan más a la recesión que a la salida pronta. La estabilidad y la confianza, tan necesarias, no se producen al estar inmersos en un circulo vicioso.
Por ello, el establecimiento de un sistema de “renting” inmobiliario, conllevaría un importante alivio a los balances de bancos e inmobiliarias y consecuentemente de  la deuda pública, con lo que se reequilibraría el sistema de una forma ordenada y sin mayores ajustes. Veamos un ejemplo:


Cuadro con simulaciones de importes de "renting" a 5, 10 ó 15 años
Supongamos una vivienda de 110 m2, 3 dormitorios y dos baños, situada en un barrio o zona de tipo medio de Madrid, con un precio de adquisición actual de 360.000 euros. Para calcular las cuotas del “renting”, consideraremos un interés anual del 8 %, (que no está nada mal en estos momentos) y un plazo de amortización (vida útil) del bien inmueble de 50 años.

Así tendríamos que en un “renting” de esta vivienda a 5 años, deberíamos desembolsar una cuota inicial de 18.000 euros y 60 cuotas de 1.080,61 euros, cantidades a las que habría que sumar el I.V.A. vigente. La entidad cedente (financiera o inmobiliaria) ingresaría 11.542, 63 € en concepto de intereses y 71.294,12 en concepto de principal, más la cuota inicial de 18.000 €. A su vez Hacienda recaudaría en concepto de impuestos, 6.626,94 €. La propiedad del bien inmueble durante el período de los cinco años sería, lógicamente, del cedente.


Al llegar el 5º año podríamos optar por la compra, para lo cual deberíamos de pagar 306.705,88 € (+ iva) mediante efectivo o un préstamo hipotecario, o abandonar la vivienda sin derecho a reclamación de cantidad alguna. La opción de compra sólo se podría realizar por el titular del derecho o un familiar de 1º grado (padres, hijos o hermanos). Es obvio decir que los gastos corrientes (electricidad, agua, gas, comunidad, etc) serían de cuenta del adquiriente del derecho de compra
Los plazos serían de 5, 10 ó 15 años y las cantidades correspondientes que se reflejan en la tabla, de acuerdo con las hipótesis estimadas.
Las ventajas de un sistema así serían múltiples y beneficiosas:
·        Mejora de los balances de bancos e inmobiliarias
·        Dinamización del mercado inmobiliario
·        Ajuste con referencia del mercado de alquiler
·        Aumento de ingresos impositivos
·        Alivio notable de la deuda pública
·        Fluidez para la concesión de créditos bancarios
Con lo que volveríamos a un circulo eficiente de producción y crecimiento, dando fiel cumplimiento al artículo 47 de la Constitución Española, tan incumplido: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. . Sin comentarios.
Esta medida, para poder ser también aprovechada por particulares propietarios de viviendas que quieran vender, requeriría de los ajustes fiscales necesarios para su mejor tratamiento impositivo.
En definitiva, es lo que podríamos también denominar un préstamo dinámico, flexible y eficiente.
La no implantación de este sistema, sin argumentos sólidos que lo rebata, significaría que esta crisis es algo más que una crisis económica y que no hay verdadera voluntad política de resolver.

7 comentarios:

  1. Según tus cálculos, y suponiendo que yo adquiero dicho renting, si al llegar al 5º año, abandono la vivienda, habría pagado un total de 96000 euros aprox., divido en 60 meses, sale una cuota mensual de unos 1600 euros...
    Me he gastado un pastón que no tengo en vivir y además no poseo nada...

    Por lo qué o no he entendido bien tu sistema de renting o no hay "Dios" que implante tu teoría...

    No sé a cuanto estará un alquiler por tu zona, pero con esos 96000 euros tengo para pagar un piso (que es mío durante muchos más de 5 años) o vivir de alquiler durante una laaarga temporada.

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    1. Gracias por tu comentario.
      Pero hubieras pagado 88.023 € ó 1.467 €/mes, no lo que tu dices. No obstante aun siendo eso, no hubieras pagado más que el alquiler de un piso de esas características del ejemplo, en una zona buena, con garaje y piscina, de 3 habitaciones y 2 baños.
      Con 96.000 € hoy no te compras un piso en Madrid de más de 40 m2, en una casa antigua, de un barrio idem, sin ascensor muy posiblemente y sin garaje por supuesto. Por menos de 700-800 euros, tampoco alquilarías este piso de 96.000 euros.
      Así que echa bien las cuentas, compara, estudia, analiza y luego opina.
      Saludos

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    2. Y con el sistema propuesto, ese piso que hablas de 96.000 Euros tendría estos valores:
      VALOR INMUEBLE 96.000,00 €
      FIANZA INICIAL 4.800,00 €
      VALOR FINAL 81.788,24 €
      CUOTA BASE 288,16 €
      CUOTA LÍQUIDA 311,22 €
      TOTAL INTERESES 3.078,04 €
      TOTAL AMORTIZADO 19.011,76 €
      TOTAL IMPUESTOS 1.767,18 €
      Nada que ver con lo que has expuesto tan precipitadamente, amigo anónimo.
      Saludos

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    3. "Así tendríamos que en un “renting” de esta vivienda a 5 años, deberíamos desembolsar una cuota inicial de 18.000 euros y 60 cuotas de 1.080,61 euros, cantidades a las que habría que sumar el I.V.A. vigente"

      (18000 + 60 x 1080.61) x 1,18 (I.V.A.) = 97747,188

      Creo que no fueron tan precipitados mis cálculos.
      Siguiendo con el primer ejemplo, es cierto que el piso bien se merece la cantidad de 1467 €/mes (que sumando el I.V.A. son 1731 €). Por lo tanto si el gasto de tu sistema es como un alquiler, entonces, para que sirve?? Además del inconveniente de tener que disponer de 18000 € + I.V.A. para el importe inicial (que la mayor parte de la población no posee).

      En cuanto a comprarme un piso por esa cantidad o pagar un alquiler menor, estás en lo cierto, no me exprese bien, y tergiverse resultados. En realidad estaba hablando "en representación" de la mayoría de los que aun poseen trabajo cuyo sueldo medio está en torno a los 20000 €/Año, cantidad insuficiente para optar a un piso en pleno Madrid, pero sí en la periferia.

      Ahora, analicemos dicho piso. Tendría el valor del segundo ejemplo, cuyas cantidades son mas asequibles. Aún así, tengo conocimiento de pisos en alquiler en la periferia, los cuales el valor del inmueble está en torno a los 150.000,00 € con 3 habitaciones, 2 baños, piscina, garaje y trastero, cuyo alquiler es de 550€/mes.
      Calcula los €/mes que habría que pagar según tu sistema, creo que son "algo mas" que esos 550€. Por lo tanto en representación de la mayoría de los trabajadores que queremos optar a una vivienda digna, pagaría mas por tu sistema que con el alquiler actual... Es decir, no veo ventajas a tu sistema...

      "Así que echa bien las cuentas, compara, estudia, analiza y luego opina."

      Creo que las cuentas están bien hechas, y perdona si de alguna manera te pudo ofender mi comentario, no era mi intención, como si lo era poder discutir sobre el tema.

      Un saludo,

      Javier. (El anónimo anterior)

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  2. Empezando por el final. No me ofendí, no había motivos. Me decepcioné por tu escasez de argumentos con base. Hoy el comentario tiene más sustancia y da lugar al debate.
    Sigues haciendo mal los números, pero no importa.

    El "sistema" se ha basado en un ejemplo de piso de gama media+, que permite a una familia con pocos ahorros empezar la singladura de comprar un piso, como si lo estuviera alquilando. Entre 5 y 15 años puede elegir su perfil mejor y ajustarlo a sus expectativas. Si lo compra, ha amortizado ya un capital que le permite después refinanciar más fácilmente. Si por lo que sea, tiene que desistir, pues nada, ha pagado un alquiler más o menos a precios actuales. Además el gran problema existente, puede ver una solución en esta fórmula y dar salida a pisos que tardarán muchos años en ver comprador, por que la realidad es que no bajan como se dice. El daño ya está hecho y bancos e inmobiliarias se están ajustando (a veces con ayudas públicas) para no reconocer más pérdidas en sus balances que las que ya "han reconocido".
    No podemos tampoco olvidar que los sueldos están estancados y/o a la baja.
    No me quiero extender más. Un saludo

    (y mira las cosas con afán crítico pero no destructivo)

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  3. En los 5 primeros puntos, totalmente de acuerdo. Yo y supongo k todo el mundo, incluidos todos los politcos. Pero despues,sea cual sea su ideologia, llegan al poder y les entra la amnesia.
    Lo del renting, al igual k el comentario anterior, no lo veo nada claro.Yo personalmente no lo haria ni lo aconsejaria. Soy mas partidario de lo clasico, si puedes permitirtelo compras una propiedad y si no, pues de alquiler.
    Con una hipoteca, una casa "medio-pagada" o casi pagada, te vale como garantia cuando quieras pedir otro prestamo o una poliza de credito (como fue en mi caso.) Un renting son pajaritos volando. Esa es mi opinion, y para esto estan los blogs para leer y despues, respetuosamente opinar,
    Un saludo,
    @manunanwani

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  4. Enre alguans de las soluciones a la crisis, los coches renting son una de las mas conocidas en el negocio automotor. Muchos beneficios, recomendable

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